{"id":14321,"date":"2026-11-12T03:37:31","date_gmt":"2026-11-12T03:37:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aeje.com.br\/?p=14321"},"modified":"2026-11-12T03:37:32","modified_gmt":"2026-11-12T03:37:32","slug":"locacoes-de-curta-temporada-e-direito-de-propriedade-os-reflexos-das-ultimas-decisoes-do-stj-para-condominios-e-proprietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/2026\/11\/12\/locacoes-de-curta-temporada-e-direito-de-propriedade-os-reflexos-das-ultimas-decisoes-do-stj-para-condominios-e-proprietarios\/","title":{"rendered":"Loca\u00e7\u00f5es de curta temporada e direito de propriedade: os reflexos das \u00faltimas decis\u00f5es do STJ para condom\u00ednios e propriet\u00e1rios"},"content":{"rendered":"\n

Kevin Rafael Ribeiro Peres<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A economia compartilhada e os conflitos nos condom\u00ednios residenciais<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A expans\u00e3o da economia compartilhada transformou o mercado imobili\u00e1rio e as rela\u00e7\u00f5es de moradia, tendo nas plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb, um dos principais vetores dessa din\u00e2mica. Esse ecossistema propiciou uma dinamiza\u00e7\u00e3o no turismo urbano, permitindo que propriet\u00e1rios de im\u00f3veis residenciais disponibilizem estadias de curta temporada. Contudo, essa facilidade de contrata\u00e7\u00e3o gerou discuss\u00f5es no \u00e2mbito do Direito Imobili\u00e1rio e Condominial, levantando debates sobre os limites do direito de propriedade diante das regras de conviv\u00eancia coletiva.<\/p>\n\n\n\n

Sob o aspecto econ\u00f4mico, as plataformas de curta estadia oferecem vantagens para propriet\u00e1rios e usu\u00e1rios. Para os locadores, a loca\u00e7\u00e3o fracionada por temporada representa uma alternativa de rendimento que muitas vezes supera a rentabilidade obtida com contratos de loca\u00e7\u00e3o tradicionais de longo prazo regidos pela Lei de Loca\u00e7\u00f5es. Para os turistas, tais ferramentas viabilizam op\u00e7\u00f5es de hospedagem mais flex\u00edveis e descentralizadas, o que tamb\u00e9m estimula o com\u00e9rcio local nos bairros residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, o avan\u00e7o dessa atividade em edif\u00edcios residenciais de uso comum trouxe questionamentos por parte dos demais moradores. A circula\u00e7\u00e3o de pessoas sem compromisso duradouro com a comunidade e a alta rotatividade de ocupantes tempor\u00e1rios geram discuss\u00f5es sobre a seguran\u00e7a interna dos condom\u00ednios. Al\u00e9m disso, apontam-se eventuais perturba\u00e7\u00f5es ao sossego, ru\u00eddos em hor\u00e1rios inadequados e o uso de \u00e1reas comuns, como piscinas e academias, o que exige respostas claras do ordenamento jur\u00eddico para equilibrar os interesses em conflito.<\/p>\n\n\n\n

A jurisprud\u00eancia at\u00e9 ent\u00e3o nas turmas do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No plano conceitual, a controv\u00e9rsia jur\u00eddica centra-se na natureza contratual das loca\u00e7\u00f5es por aplicativos. De um lado, propriet\u00e1rios e plataformas sustentam que a atividade se ampara no artigo 48 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es (Lei n\u00ba 8.245\/1991), que prev\u00ea a loca\u00e7\u00e3o por temporada destinada \u00e0 resid\u00eancia tempor\u00e1ria por prazo n\u00e3o superior a noventa dias, funcionando o aplicativo como mero intermediador. De outro lado, condom\u00ednios sustentam que a explora\u00e7\u00e3o cont\u00ednua e em curt\u00edssimos prazos desvirtua a finalidade residencial, assemelhando-se a um contrato at\u00edpico de hospedagem de natureza comercial, o que violaria as conven\u00e7\u00f5es condominiais que atribuem car\u00e1ter residencial ao condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

A jurisprud\u00eancia do STJ acompanhou essa discuss\u00e3o por meio de decis\u00f5es de suas turmas de Direito Privado. Em abril de 2021, ao julgar o REsp 1.819.075\/RS, a Quarta Turma decidiu, por maioria, que o condom\u00ednio residencial pode proibir a oferta de im\u00f3veis para loca\u00e7\u00e3o via aplicativos se a conven\u00e7\u00e3o previr expressamente a destina\u00e7\u00e3o estritamente residencial das unidades. Na ocasi\u00e3o, considerou-se que o modelo de reserva constitui hospedagem at\u00edpica devido \u00e0 alta rotatividade, o que justificaria a limita\u00e7\u00e3o imposta pela conven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente, em novembro de 2021, a Terceira Turma do STJ concluiu o julgamento do REsp 1.884.483\/PR, validando a altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio por delibera\u00e7\u00e3o assemblear que proibiu loca\u00e7\u00f5es por per\u00edodos inferiores a noventa dias. O colegiado entendeu que a imposi\u00e7\u00e3o desse limite temporal m\u00ednimo era leg\u00edtima para resguardar a rotina e a seguran\u00e7a dos moradores, desde que respeitado o qu\u00f3rum de aprova\u00e7\u00e3o exigido pela conven\u00e7\u00e3o ou pela legisla\u00e7\u00e3o vigente. Apesar desses julgamentos, a controv\u00e9rsia persistia nas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias quando as conven\u00e7\u00f5es de condom\u00ednio eram omissas sobre o tema.<\/p>\n\n\n\n

O julgamento de maio de 2026 \u2013 REsp 2.121.055\/MG<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Com o objetivo de definir o posicionamento nas turmas de Direito Privado, a Segunda Se\u00e7\u00e3o do STJ, julgou o REsp 2.121.055\/MG em 7 de maio de 2026. Por uma vota\u00e7\u00e3o de 5 a 4, o colegiado estabeleceu que o aluguel de im\u00f3veis para curta estadia por plataformas virtuais, quando realizado de forma reiterada e profissional em condom\u00ednios ou unidades imobili\u00e1rias com destina\u00e7\u00e3o residencial, depende de autoriza\u00e7\u00e3o da assembleia. A tese ent\u00e3o firmada foi no sentido de que, no sil\u00eancio da conven\u00e7\u00e3o, a pr\u00e1tica exige a aprova\u00e7\u00e3o de pelo menos dois ter\u00e7os (2\/3) dos cond\u00f4minos, conforme o artigo 1.351 do C\u00f3digo Civil, sob pena de restar vedada diante da destina\u00e7\u00e3o residencial das unidades.<\/p>\n\n\n\n

O voto vencedor da relatora, Ministra Nancy Andrighi, destacou que a frequ\u00eancia e a profissionaliza\u00e7\u00e3o com que essas loca\u00e7\u00f5es s\u00e3o efetuadas alteram o prop\u00f3sito residencial do condom\u00ednio. A ministra ponderou que, embora o uso espor\u00e1dico de plataformas digitais n\u00e3o descaracterize por si s\u00f3 a finalidade do im\u00f3vel, a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica sistem\u00e1tica altera essa destina\u00e7\u00e3o. Segundo a ministra, a alta rotatividade resultante dessa explora\u00e7\u00e3o comercial compromete os deveres de sossego, seguran\u00e7a e salubridade assegurados aos demais copropriet\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

Apoiando a tese vencedora, a Ministra Daniela Teixeira ressaltou o impacto urbano desse debate, apontando restri\u00e7\u00f5es adotadas em cidades como Barcelona, Madri, Nova York e Lisboa devido aos efeitos da alta rotatividade hoteleira em pr\u00e9dios habitacionais. <\/sup>A ministra pontuou que a explora\u00e7\u00e3o comercial cont\u00ednua descaracteriza o im\u00f3vel como espa\u00e7o familiar, tornando-o fonte comercial de renda. <\/sup>Sob seu entendimento, investidores interessados nesse tipo de explora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria devem buscar empreendimentos projetados especificamente para estadias curtas e hospedagem, como flats e apart-hot\u00e9is.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, a diverg\u00eancia liderada pelo Ministro Ant\u00f4nio Carlos Ferreira defendeu que o uso de aplicativos de intermedia\u00e7\u00e3o n\u00e3o transforma a loca\u00e7\u00e3o residencial em atividade comercial ou servi\u00e7o de hotelaria. Os ministros vencidos argumentaram que a hospedagem comercial depende de servi\u00e7os t\u00edpicos de hotel, como recep\u00e7\u00e3o e limpeza di\u00e1ria, o que n\u00e3o ocorre na loca\u00e7\u00e3o residencial tempor\u00e1ria. Assim, entenderam que proibir o aluguel por temporada na aus\u00eancia de veda\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o representaria uma restri\u00e7\u00e3o desproporcional ao direito de propriedade.<\/p>\n\n\n\n

A suspens\u00e3o de junho de 2026 \u2013 Tema Repetitivo 1.443 do STJ<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Embora o julgamento de maio de 2026 unifique o entendimento da Segunda Se\u00e7\u00e3o sobre a quest\u00e3o, tratou-se de decis\u00e3o proferida no \u00e2mbito de um recurso especial comum. Dessa forma, a efic\u00e1cia do ac\u00f3rd\u00e3o de maio estaria limitada \u00e0 situa\u00e7\u00e3o individualizada daquela controv\u00e9rsia. O precedente, por si s\u00f3, n\u00e3o impediria que tribunais estaduais e federais decidissem outras causas de forma diversa, amparados em distin\u00e7\u00f5es f\u00e1ticas (distinguishing<\/em>) de conven\u00e7\u00f5es condominiais particulares ou condutas preexistentes. A fim de suprir eventuais diverg\u00eancias interpretativas e fixar uma tese geral, os Ministros da Segunda Se\u00e7\u00e3o, por unanimidade, entenderam pela afeta\u00e7\u00e3o da mat\u00e9ria ao rito dos Recursos Repetitivos, sob o Tema 1.443.<\/p>\n\n\n\n

O recurso paulista representativo da controv\u00e9rsia, REsp 2.272.536\/SP, trata de a\u00e7\u00e3o movida por um inquilino que, diante de dificuldades financeiras na pandemia de Covid-19, passou a sublocar quartos via Airbnb sob alega\u00e7\u00e3o de anu\u00eancia informal do condom\u00ednio. O TJSP garantiu o direito do locat\u00e1rio por entender que restri\u00e7\u00f5es ao aluguel por temporada demandam expressa veda\u00e7\u00e3o na conven\u00e7\u00e3o condominial. No STJ, ent\u00e3o, o relator Ministro Raul Ara\u00fajo entendeu pela afeta\u00e7\u00e3o do recurso ao rito especial dos recursos repetitivos deliminando a controv\u00e9rsia nos seguintes termos: \u201cDefinir se a cl\u00e1usula de destina\u00e7\u00e3o residencial prevista em conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio \u00e9 suficiente para impedir a loca\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas por curto per\u00edodo, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibi\u00e7\u00e3o expressa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Como consequ\u00eancia da afeta\u00e7\u00e3o do Tema 1.443, foi determinada a suspens\u00e3o em n\u00edvel nacional do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma quest\u00e3o jur\u00eddica. Essa determina\u00e7\u00e3o, baseada no artigo 1.037, II, do C\u00f3digo de Processo Civil, paralisa temporariamente a tramita\u00e7\u00e3o de recursos especiais e agravos em recurso especial que tramitem na segunda inst\u00e2ncia e no pr\u00f3prio STJ. O objetivo dessa suspens\u00e3o nacional \u00e9 obstar a prolifera\u00e7\u00e3o de decis\u00f5es conflitantes no \u00e2mbito do judici\u00e1rio enquanto a Corte elabora a tese jur\u00eddica definitiva que servir\u00e1 de solu\u00e7\u00e3o uniformizadora e vinculante. <\/p>\n\n\n\n

Repercuss\u00f5es <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, a afeta\u00e7\u00e3o do Tema 1.443 n\u00e3o importa em veda\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica ou imediata das loca\u00e7\u00f5es por temporada em \u00e2mbito nacional. Como o efeito pr\u00e1tico da sistem\u00e1tica dos recursos repetitivos \u00e9 o sobrestamento de a\u00e7\u00f5es judiciais que discutam essa mat\u00e9ria, eventuais a\u00e7\u00f5es propostas por condom\u00ednios com fins proibitivos tamb\u00e9m estar\u00e3o sujeitas \u00e0 suspens\u00e3o enquanto se aguarda o pronunciamento do STJ. Nesse sentido, a atividade de loca\u00e7\u00e3o de curta temporada pelas plataformas digitais continua ativa e sob o amparo das regras condominiais ordin\u00e1rias enquanto n\u00e3o se define a mat\u00e9ria.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, conv\u00e9m diferenciar a suspens\u00e3o dos tr\u00e2mites judiciais da atua\u00e7\u00e3o administrativa interna dos condom\u00ednios. As notifica\u00e7\u00f5es, advert\u00eancias e multas eventualmente impostas pelas administra\u00e7\u00f5es edil\u00edcias com amparo em regimentos internos e conven\u00e7\u00f5es v\u00e1lidas em virtude de loca\u00e7\u00f5es de curta temporada mant\u00eam sua executoriedade no plano extrajudicial. O propriet\u00e1rio que se considerar lesado poder\u00e1 contestar as penalidades administrativamente, mas a defini\u00e7\u00e3o sobre a validade jur\u00eddica de eventuais penalidades na esfera judicial ficar\u00e1 em compasso de espera at\u00e9 que a Corte fixe a tese definitiva.<\/p>\n\n\n\n

Nesse cen\u00e1rio de indefini\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria, a recomenda\u00e7\u00e3o para mitigar conflitos imediatos recai sobre a negocia\u00e7\u00e3o interna e preventiva. A regulamenta\u00e7\u00e3o em assembleia de aspectos cr\u00edticos como controle de acesso de visitantes e identifica\u00e7\u00e3o de h\u00f3spedes tempor\u00e1rios, apresenta-se como alternativa para harmonizar a rotina condominial. Esse esfor\u00e7o de auto-organiza\u00e7\u00e3o interna resguarda s\u00edndicos, moradores e investidores de eventuais conflitos at\u00e9 que a palavra final do STJ restabele\u00e7a a seguran\u00e7a jur\u00eddica necess\u00e1ria para o mercado imobili\u00e1rio brasileiro e traga um norte mais claro para a governan\u00e7a interna dos condom\u00ednios.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kevin Rafael Ribeiro Peres A economia compartilhada e os conflitos nos condom\u00ednios residenciais A expans\u00e3o da economia compartilhada transformou o mercado imobili\u00e1rio e as rela\u00e7\u00f5es de moradia, tendo nas plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb, um dos principais vetores dessa din\u00e2mica. Esse ecossistema propiciou uma dinamiza\u00e7\u00e3o no turismo urbano, permitindo que propriet\u00e1rios de im\u00f3veis […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[61],"tags":[],"class_list":["post-14321","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/14321","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=14321"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/14321\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":14322,"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/14321\/revisions\/14322"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=14321"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=14321"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aeje.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=14321"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}